棚改

　　在房地產(chǎn)調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向三四線城市的背景下，近期類似“全國(guó)一刀切暫停棚改”的猜測(cè)不斷。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)司局負(fù)責(zé)人明確表示，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。專家分析，這意味著棚改貨幣化安置政策不是急剎車，而是更加強(qiáng)調(diào)控制節(jié)奏和規(guī)模，以符合各地實(shí)際的安置方式推進(jìn)棚改，確保樓市不大起大落。

　　“出棚進(jìn)樓”穩(wěn)步推進(jìn)

　　圍繞棚改，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)一直在棚改貨幣化安置上。目前，中國(guó)棚改安置方式主要分為實(shí)物化安置和貨幣化安置，通俗地講，前者是由政府置換房子，后者則是直接發(fā)放資金讓住戶自己購(gòu)房。在2008年棚改全面啟動(dòng)之初，實(shí)物化安置是主流。此后，一系列促進(jìn)政策密集出臺(tái)，各地采用貨幣化安置的比例也逐漸提升。統(tǒng)計(jì)顯示，2013、2014年棚改貨幣化安置率分別為7.9%和9%，到2015、2016年和2017年，這一比率分別為29.9%、48.5%和53.9%。

　　“在控制好節(jié)奏和規(guī)模的情況下，貨幣化安置對(duì)改善三四線城市情況是很有利的。”中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華對(duì)本報(bào)記者分析，隨著項(xiàng)目推進(jìn)，近幾年棚改重點(diǎn)逐漸由大城市轉(zhuǎn)移到中小城市。采取貨幣化安置方法，一方面可以幫助消化城市商品房庫(kù)存，在不建新房的情況下滿足棚改戶的住房需求，避免重復(fù)建設(shè)和資源浪費(fèi)；另一方面，也可以緩解地方政府的資金壓力，采用信貸支持的方式推動(dòng)棚改進(jìn)行。

　　據(jù)住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2008年至2017年，全國(guó)棚改累計(jì)開工3896萬套，幫助約1億人“出棚進(jìn)樓”。其中，2013年到2017年，全國(guó)棚戶區(qū)改造累計(jì)開工2645萬套，全國(guó)棚改完成投資約6萬億元，6000多萬居民“出棚進(jìn)樓”，共享改革發(fā)展成果，促進(jìn)了社會(huì)公平，維護(hù)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。

　　安置方式因地制宜

　　不過，在棚改貨幣化安置中，的確出現(xiàn)了一些問題。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2016年以來，一些地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化、商品住房庫(kù)存不多的情況下，沒有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍偏高。

　　其實(shí)，早在2017年8月，住建部、發(fā)改委等六部委明確，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式；11月，住建部等部門進(jìn)一步明確，對(duì)商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項(xiàng)目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。日前，住建部方面再次強(qiáng)調(diào)，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。

　　“這些動(dòng)作意味著棚改貨幣化政策有轉(zhuǎn)向，但不是‘急剎車’。”鄒琳華認(rèn)為，在操作中，有些地方的確項(xiàng)目上得太多、量太大，而且貨幣化安置比例沒有明確標(biāo)準(zhǔn)，這就給規(guī)范操作帶來了難度。不過此次再度傳遞的政策信號(hào)是，未來貨幣化安置的量會(huì)有所縮減，比例減小，新項(xiàng)目的審批會(huì)更趨嚴(yán)格。

　　該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。各地要堅(jiān)持既盡力而為、又量力而行的原則，切實(shí)評(píng)估論證財(cái)政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

　　確保樓市不大起大落

　　怎么理解政策走向？這又會(huì)對(duì)當(dāng)下樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

　　不少專家看來，貨幣化安置逐漸收緊已是大勢(shì)所趨。貨幣化安置帶來大量的購(gòu)房需求，而隨著去庫(kù)存不斷推進(jìn) ，部分城市庫(kù)存不足，短期供需關(guān)系發(fā)生變化。在多因素作用下，2017年以來，三四線城市房?jī)r(jià)迎來上漲。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院報(bào)告顯示，2018年上半年房?jī)r(jià)較快上漲的城市中，就包括咸陽、綿山、眉山、南充、煙臺(tái)、西雙版納等不少中小城市。

　　鄒琳華說，要防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，其中重要的一點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)不能大起大落。一些地方的棚改貨幣化安置客觀上不斷推高房?jī)r(jià)，在這種情況下，“輕點(diǎn)剎車”是必然。華創(chuàng)債券也分析稱，過去3年貨幣安置化比例不斷提高，2018年逐步下降在預(yù)料之中。

　　而調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響則將是漸進(jìn)和溫和的。專家分析，作為重要的民生工程，棚改還會(huì)有節(jié)奏地推進(jìn)。短期內(nèi)已授信的項(xiàng)目會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，在途的授信可以支撐今年棚改投資的正常節(jié)奏。長(zhǎng)期來看，貨幣化安置對(duì)消費(fèi)的刺激效果也將隨著貨幣化安置比例的降低而逐步回歸中性。

　　據(jù)了解，今年上半年，全國(guó)棚戶區(qū)改造已開工363萬套，占全年目標(biāo)任務(wù)的62.5%。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人說，下一步，各地應(yīng)當(dāng)及早開工新建項(xiàng)目，加快建設(shè)續(xù)建項(xiàng)目，加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，努力做到配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與棚改安置住房同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用，嚴(yán)格工程質(zhì)量監(jiān)督管理，讓更多困難群眾早日“出棚進(jìn)樓”，住得放心、舒心。

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