土地流轉(zhuǎn)

　　近年來(lái)，國(guó)家為了盤(pán)活農(nóng)村土地資源，讓農(nóng)友可以從固有財(cái)產(chǎn)中獲取收益，出臺(tái)了一些應(yīng)對(duì)措施，例如農(nóng)村的承包地和宅基地確權(quán)，承包地流轉(zhuǎn)和退出等。*步先確權(quán)，肅清農(nóng)村的土地狀況，第二步就是鼓勵(lì)土地的流轉(zhuǎn)。

　　直奔主題，

　　我們來(lái)說(shuō)說(shuō)土地流轉(zhuǎn)！

　　土地流轉(zhuǎn)有哪些方式？

　　能給農(nóng)友帶來(lái)哪些好處？

　　需要特別注意哪些“套路”？

　　一、土地流轉(zhuǎn)是什么？

　　土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶(hù)將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶(hù)或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

　　土地流轉(zhuǎn)的方式有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等多種， 不論采取哪種流轉(zhuǎn)方式，都要在流轉(zhuǎn)雙方自愿的基礎(chǔ)上，依法依規(guī)的進(jìn)入流轉(zhuǎn)程序。

　　二、土地流轉(zhuǎn)有啥好處？

　　允許土地流轉(zhuǎn)后有啥好處？能給咱們農(nóng)友們帶來(lái)哪些福利？

　　（一）增加承包地變現(xiàn)方式

　　通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，承包地從此有了很多種變現(xiàn)方式。農(nóng)友們可以根據(jù)自身不同需求，自愿的選擇適合自己的方式。農(nóng)友們?nèi)舨幌胍邪乜梢灾苯油顺?，如果想要，但是不想自己種，可以選擇將土地流轉(zhuǎn)出去。

　?。ǘ┐龠M(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)

　　當(dāng)前農(nóng)村，大量人員外出務(wù)工，留在家里的基本上都是年齡較大人員，再過(guò)若干年，這群人必然不再具備勞動(dòng)能力，大面積的農(nóng)田由誰(shuí)來(lái)耕種是個(gè)問(wèn)題。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，可以有效實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置，促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)提供廣闊空間。

　?。ㄈ┰黾愚r(nóng)友收入

　　如果農(nóng)友個(gè)人單純種田，農(nóng)友的收入增長(zhǎng)就非常有限。目前農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本投入較大，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)偏低，如果想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間穩(wěn)定增收難度較大。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)農(nóng)友們就可以在保留承包權(quán)的前提下，把土地租給種植大戶(hù)或者入股合作社，交給他們統(tǒng)一管理。這樣的話(huà)，老家的耕地不荒廢，年底還可以收到地租或者分紅，農(nóng)友還可以利用空余的時(shí)間外出打工，多賺一份外快！

　　三、土地流轉(zhuǎn)面對(duì)的困境

　　土地流轉(zhuǎn)剛放開(kāi)的時(shí)候，可以說(shuō)是十分“高調(diào)”的出場(chǎng)，因此大家都十分期待土地流轉(zhuǎn)。但是現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)的情況卻不容樂(lè)觀(guān)，出現(xiàn)無(wú)人出租，無(wú)人愿租的情況，為啥？

　　究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：

　?。ㄒ唬?duì)于流轉(zhuǎn)農(nóng)友土地的企業(yè)

　　1.在農(nóng)村流轉(zhuǎn)了土地也并不能降低成本

　　因?yàn)檗r(nóng)村的土地租金比城市便宜很多，而且農(nóng)村招工成本也相對(duì)低一些，所以許多企業(yè)為了降低成本來(lái)農(nóng)村租賃土地。但是因?yàn)檗r(nóng)村地區(qū)比較偏遠(yuǎn)且交通沒(méi)有城市便利，運(yùn)輸?shù)某杀緟s無(wú)法忽視，運(yùn)輸費(fèi)用甚至能比城市高出好幾倍，這樣一來(lái)，租金再低，也抵不過(guò)運(yùn)輸費(fèi)用的增高。

　　2.流轉(zhuǎn)來(lái)的土地不能改變用途而農(nóng)業(yè)不賺錢(qián)

　　土地的用途非經(jīng)批準(zhǔn)，不得私自改變。如果將農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)來(lái)成為建設(shè)用地，那肯定是暴利，但是土地用途不允許轉(zhuǎn)變，只能作為農(nóng)業(yè)用地。而農(nóng)業(yè)本來(lái)就不算是賺錢(qián)的行業(yè)，所以很多企業(yè)干著干著，不賺錢(qián)反而賠錢(qián)，就中途停了，欠農(nóng)友的租金也都付不起了。

　?。ǘ?duì)于將土地流轉(zhuǎn)出去的農(nóng)友

　　1.租金過(guò)低甚至先租后給錢(qián)

　　企業(yè)成片流轉(zhuǎn)農(nóng)友的土地，開(kāi)出的價(jià)格都不高，一畝地一年可能才幾百塊錢(qián)，因此對(duì)于農(nóng)友來(lái)說(shuō)，土地流轉(zhuǎn)出去并不賺錢(qián)。除了租金低之外，甚至有的企業(yè)都是先用地再給錢(qián)，萬(wàn)一企業(yè)經(jīng)營(yíng)不好了，租金長(zhǎng)期拖欠的現(xiàn)象也有。正因如此，有的農(nóng)友流轉(zhuǎn)出去土地反而還受損了。

　　2.有些企業(yè)使用土地不愛(ài)惜農(nóng)友很心疼

　　農(nóng)友對(duì)自己的土地向來(lái)是十分愛(ài)惜的，但是將土地流轉(zhuǎn)給別人，別人就不一定這么愛(ài)惜土地了。常常出現(xiàn)，土地流轉(zhuǎn)期限到了，地力卻大不如前，讓農(nóng)友失望。

　　3.農(nóng)友擁有土地“情節(jié)”，沒(méi)有地心里沒(méi)底

　　土地是農(nóng)友的命根子，這話(huà)沒(méi)錯(cuò)，對(duì)于老一輩的農(nóng)友來(lái)說(shuō)，有了土地心里才踏實(shí)，沒(méi)有了土地就心里沒(méi)底，因?yàn)檫@個(gè)原因，很多老一輩的農(nóng)友不愿意將土地流轉(zhuǎn)出去。

　　四、謹(jǐn)防五個(gè)騙局

　　在土地流轉(zhuǎn)承包的過(guò)程中，有哪些“套路”或者說(shuō)“騙局”是需要咱們注意的呢？

　　（一）套路一：不正規(guī)合同

　　很多農(nóng)友由于缺乏法律知識(shí)，在租用土地的時(shí)候經(jīng)常被人鉆了空子！從前在老家，大家借錢(qián)還錢(qián)都采用手寫(xiě)的方式。有些人在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中也跟農(nóng)友簽訂這種不正規(guī)的“協(xié)議”。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，租用人翻臉不認(rèn)賬，農(nóng)戶(hù)也無(wú)可奈何。

　　小貼士：確保簽署合同的正規(guī)合法性。如果大伙兒覺(jué)得自己弄不清楚，可以找權(quán)威的第三方，比如村干部、下鄉(xiāng)律師等進(jìn)行作證和核實(shí)。同時(shí)，要確認(rèn)合同內(nèi)容再簽字。

　?。ǘ┨茁范杭依锏乇蛔饬宋覅s不知道

　　有些用地人直接跳過(guò)農(nóng)戶(hù)與村委會(huì)簽訂協(xié)議，農(nóng)戶(hù)常年在外打工對(duì)此毫不知情。

　　小貼士：按照國(guó)家的法律規(guī)定，農(nóng)戶(hù)對(duì)自家的土地流轉(zhuǎn)必須要有知情權(quán)，不能由他人代勞。如果遇到這種情況，農(nóng)戶(hù)一定要及時(shí)運(yùn)用法律手段捍衛(wèi)自己的權(quán)益。

　?。ㄈ┨茁啡鹤獾貫E用不分邊界

　　有些不良商家看中了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格低的特點(diǎn)，租用之后把土地用作商用。更有些企業(yè)直接租用幾戶(hù)的土地，統(tǒng)一把地推平，各家連邊界都找不到了。

　　小貼士：正規(guī)的土地流轉(zhuǎn)應(yīng)該是在堅(jiān)持農(nóng)地農(nóng)用的原則之上進(jìn)行的，不得隨意更改土地使用性質(zhì)。這種情況一旦出現(xiàn)，可以先通過(guò)村委會(huì)與企業(yè)協(xié)商處理，或者聯(lián)合租出土地的幾家農(nóng)戶(hù)提起法律訴訟。

　　（四）套路四：拖欠地租背后的故事

　　國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)友土地流轉(zhuǎn)，便于集中管理。同時(shí)也鼓勵(lì)和支持企業(yè)下鄉(xiāng)幫扶農(nóng)戶(hù)，因此，在租地時(shí)會(huì)給出相應(yīng)的補(bǔ)貼，但是一些企業(yè)為了套取國(guó)家補(bǔ)貼，以等待發(fā)放補(bǔ)貼等理由惡意拖欠農(nóng)戶(hù)的地租。

　?。ㄎ澹┨茁肺澹和恋刈鈦?lái)租去租金找誰(shuí)要

　　處了套取補(bǔ)貼，低廉的租地價(jià)格，讓倒買(mǎi)倒賣(mài)的“二倒販”也心動(dòng)了。他們以低價(jià)從農(nóng)戶(hù)手中租用土地，轉(zhuǎn)手就把土地高價(jià)租出。有的土地甚至被倒來(lái)倒去三四次。到了收地租的時(shí)候，互相推來(lái)推去，農(nóng)戶(hù)們都不知道這錢(qián)應(yīng)該找誰(shuí)要！

　　小貼士：在簽署合同之時(shí)，要確認(rèn)好合同的細(xì)節(jié)條款。比如說(shuō)每年的交租日期，一旦逾期如何處理；土地的租用人確認(rèn)，未經(jīng)允許擅自出租的后果等，以免不良企業(yè)在細(xì)節(jié)條款處渾水摸魚(yú)。

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